Земельний кадастр

ЗЕМЕ́ЛЬНИЙ КАДА́СТР — офіційний реєстр нерухомості на території країни або регіону. Перед­бачає топогр. зніма­н­ня меж земел. ділянок та ін. нерухомості й складається з системи ідентифікації і записів щодо вартості земел. ділянок, речових прав на нерухоме майно та їхнього обмеже­н­ня. Терміном «кадастр» по­значають також список (реєстр), складений офіц. органом чи установою; систематизов. звід ві­домостей, який укладають періодично або у процесі без­перерв. спо­стережень над від­повід. обʼєктом; сучасну земел. інформ. систему, що містить опис геометрії та зображе­н­ня меж земел. ділянок на великомас­штаб. карті, записи стосовно сутності прав (володі­н­ня, роз­порядже­н­ня, викори­ста­н­ня та обмежень) щодо земел. ділянок та ін. нерухомості, а також стосовно вартості земел. ділянки. Під земел. ділянкою ро­зуміють певну частину земної поверх­ні, від­окремлену межами, всередині яких діє офіційно ви­знаний пакет прав, зобовʼязань і обмежень. Причому це поня­т­тя охоплює як природні, так і штучні обʼєкти чи споруди, роз­міщені всередині меж. За однією з версій, термін «кадастр» походить від часів рим. імператора Октавіана Авґуста, коли у 27 р. до н. е. була затверджена одиниця обліку збору данини за землю «caputіgum» (від лат. caput — голова) на основі пере­пису насел. (caputіgum regіstrum) як реєстру осіб, що під­лягали оподаткуван­ню (згодом ці слова злилися в одне і транс­формувалися у catastrum); за ін. — від грец. κατάστιχον, що буквально означає список (регістр) ліній. В сучас. ро­зумін­ні термін за­провадив на поч. 19 ст. франц. імператор Наполеон І. Первісно кадастр. зніма­н­ня земель здійснювали шляхом примітив. ліній. вимірювань із за­стосува­н­ням шнура та жезла. Результати фіксували у ви­гляді схем меж земел. ділянок і їхніх площ на глиняних табличках у Давньому Єгипті (3000 р. до н. е.) та бронз. табличках у Давньому Римі (4 ст. до н. е.). 1718 Дж. Маріоні започаткував З. к. із ви­значе­н­ням меж ділянок методом тріангуляції та полігонометр. мереж. Він містив (як документи) ситуац. карти всіх сільс. громад, виконані з викори­ста­н­ням мензули в мас­штабі 1:2000. На картах від­ображено ділянки (парцели) окремих общин. володінь, типи ґрунтів, чистий прибуток (основа для оподаткува­н­ня). Завдяки своїй якості та точності, цей кадастр, на­званий міланським (уведений у дію 1760), став зразком для роз­робле­н­ня З. к. Франції, Бельгії, Австрії, Гол­ландії і Швейцарії. За осн. цільовим при­значе­н­ням та функціями роз­різняють фіскал. кадастр — орієнтов. на обслуговува­н­ня оподаткува­н­ня нерухомості; юрид. — на реєстрацію та захист прав власності щодо нерухомості; викори­ста­н­ня земель — опис важливих для с. господарства властивостей земель та бонітува­н­ня ґрунтів для планува­н­ня роз­міще­н­ня і спеціалізації с.-г. виробництва, встановле­н­ня обсягів держ. закупівель продукції тощо; багатоцільовий — подає інтегровану інформацію для обслуговува­н­ня різних потреб та інформ. під­тримки сталого роз­витку й охорони довкі­л­ля. За змістом і юрид. значе­н­ням найпоширеніші у світі кадастр. системи, що базуються на реєстрації документів або реєстрації прав чи титулів (серед остан­ніх ви­окремлюють систему Тор­ренса). У системах реєстрації документів у реєстр заносять запис про пере­дачу (договір пере­дачі) прав на нерухомість як будь-якої приват. угоди. При цьому держава не несе ніякої від­повід­альності за укладені угоди. Така система притаман­на пере­важно аграр. країнам. Її аналог (в дуже скороченому і несистематизов. ви­гляді) діяв в Україні у пита­н­нях, повʼязаних з будівлями та квартирами. В системах реєстрації прав або титулів фіксують факт самої угоди, оформленої від­повід. чином, а також права та обмеже­н­ня, які становили предмет угоди. Всі дії чітко регламентовані законодавством, держава гарантує коректність угоди та несе від­повід­альність у випадку виникне­н­ня порушень прав власності. За спільністю ін­ституц. засад кадастрово-реєстрац. системи поділяють на чотири групи. Наполеонів. адм. систему за­стосовують у країнах Пд. Європи (зокрема Франції, Іспанії, Італії, Греції) та деяких країнах Африки, що історично пере­бували під впливом Франції, а також Центр. і Пд. Америки. Її основу становлять кадастр. карти з межами земел. ділянок, гол. мета — оподаткува­н­ня власності (фіскал. кадастр). Для забезпече­н­ня юрид. захисту власності в цих країнах паралельно з када­стром функціонує система спец. реєстру прав щодо нерухомості, тісно повʼязана з кадастр. реє­стром спіл. системою ідентифікації земел. ділянок та ін. нерухомості. Нім. система реєстрації, поширена у країнах Центр. Європи, Скандинавії, Туреч­чині та Єгипті, належить до систем реєстрації титулів. Її характерні риси — детально опрацьовані процедури реєстрації, висока точність ви­значе­н­ня меж землеволодінь, гарантії положе­н­ня меж та зареєстров. прав. За зразком нім. системи формують сучасні З. к. у пострад. країнах, зокрема й в Україні. Англ. систему упр. земел. ресурсами використовують у Великій Британії, деяких провінціях Канади, Ірландії, Ніґерії та ін. англомов. країнах, які прямо чи опосередковано за­знали впливу англ. заг. права. Вона базована на великомас­штаб. планах мас­штабу 1:1250 і за змістом є реє­стром титулів, веде­н­ня якого під­порядк. гол. реєстратору. Система Тор­ренса (реєстр титулів) діє в Австралії, Новій Зеландії, деяких країнах Пд.-Сх. Азії, англомов. провінціях Канади, окремих штатах США, Марок­ко, Тунісі, Сирії.

На укр. теренах перші описи земель зʼявилися у 9 ст. Вони стосувалися пере­важно монастир. і церк. земель та слугували під­ставою для наділе­н­ня духовенства майном. Наявний у 11 ст. якіс. облік земель Київ. Русі мав спрощений характер. Так, «Руська правда» зафіксувала ві­домості про роз­поділ земель тільки за видами угідь (двірські, орні, пустопорожні, мислив.) без опису ґрунтових особливостей. Пере­писи земель із характеристикою їхньої якості й кількості від­носять до 12 ст., однак до нашого часу збереглися лише описи земель монголо-татар. періоду (перший такий пере­пис київ. земель проведений у 13 ст.). Для ви­значе­н­ня роз­мірів доходу і стягне­н­ня монголо-татар. данини у володі­н­нях кожного князя складали спец. книги. У подальшому в різних частинах укр. земель використовували системи кадастрів Росії, Польщі, Австро-Угорщини тощо. За часів СРСР існував З. к. із обліком кількості та якості земель для планува­н­ня роз­міще­н­ня й спеціалізації с.-г. виробництва. Сучас. етап роз­витку кадастру в Україні повʼязаний з проголоше­н­ням незалежності 1991 та кон­ституц. встановле­н­ням ін­ституту права приват. власності на землю. Склад і функції З. к. ви­значено в Земел. кодексі України (див. Земельні кодекси). Сучас. З. к. — єдина держ. система ві­домостей та документів, що містить дані про земел. ділянки й ін. нерухоме майно, речові права на них і їхні обмеже­н­ня, субʼєктів цих прав та правов­становлюючі документи, оцінку земель, їхню кількісну та якісну характеристики, роз­поділ між власниками й землекористувачами. З. к. при­знач. для забезпече­н­ня необхід. інформацією органів держ. влади та місц. самоврядува­н­ня, зацікавлених під­приємств, установ, організацій, громадян з метою регулюва­н­ня земел. від­носин, рац. викори­ста­н­ня та охорони земель, ви­значе­н­ня роз­міру плати за землю та її цін­ності у складі природ. ресурсів, контролю за викори­ста­н­ням і охороною земель, екон. та екол. об­ґрунтува­н­ня бізнес-планів та проектів землеустрою. Обʼєктами З. к. є тер. України, адм.-територ. утворень або їхніх частин, кадастр. округи, територ. зони, земел. ділянки та ін. нерухоме майно. Його веде­н­ня здійснює центр. орган виконав. влади з питань земел. ресурсів на місц., регіон. і заг.-держ. рівнях. Осн. зав­да­н­ня веде­н­ня держ. З. к.: забезпече­н­ня повноти ві­домостей про всі земел. ділянки; за­стосува­н­ня єдиної системи просторових координат й ідентифікації земел. ділянок; за­провадже­н­ня єдиної системи земельно-кадастр. інформації та її достовірності. Система веде­н­ня держ. З. к. перед­бачає кадастр. зонува­н­ня, зніма­н­ня, бонітува­н­ня ґрунтів, екон. оцінюва­н­ня земель, грош. оцінюва­н­ня земел. ділянок, їхню держ. реєстрацію, облік кількості та якості земель. Кадастр. зонува­н­ня — встановле­н­ня меж кадастр. округів, територ. зон, кадастр. зон і кварталів та присвоє­н­ня їм кадастр. номерів (унікал. на території України код не­змін. упродовж усього часу фіз. і юрид. існува­н­ня земел. ділянки як єдиного цілого). Кадастр. номер ін. обʼєктів нерухомого майна включає кадастр. номер земел. ділянки, на якій вони роз­ташовані. Кадастр. зніма­н­ня виконують для ви­значе­н­ня або від­новле­н­ня меж земел. ділянок, що перед­бачає геодез. встановле­н­ня меж земел. ділянки, їхнє погодже­н­ня з суміж. власниками та землекористувачами, від­новле­н­ня на місцевості, встановле­н­ня меж частин земел. ділянки, які мають обмеже­н­ня щодо викори­ста­н­ня землі, виготовле­н­ня кадастр. плану. Кадастр. план земел. ділянки, кварталу, зони, села, с-ща, міста, кадастр. округу складають для графіч. від­ображе­н­ня необхід. елементів земельно-кадастр. інформації в мас­штабі, який забезпечує точність її від­ображе­н­ня. На ньому за­значають номери кадастр. зон і кварталів, їхні межі, а також межі й кадастр. номери земел. ділянок та ін. обʼєктів нерухомого майна, роз­таш. на цих ділянках, межі земел. угідь, територ. зон і земел. сервітутів. Індексну кадастр. карту створюють для від­ображе­н­ня місце­знаходже­н­ня і нумерації облік. кадастр. даних. Вона містить інформацію про межі земел. ділянок та їхні кадастр. номери в роз­різі кадастр. кварталу, зони, адм.-територ. одиниці, округу в мас­штабі, який забезпечує точність її від­ображе­н­ня. Екон. оцінюва­н­ня земель як природ. ресурсу і засобу виробництва у сільс. і лісовому господарствах та як простор. базису в сусп. виробництві здійснюють за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їхнього викори­ста­н­ня та дохідність з одиниці площі (обраховують в умов. кадастр. гектарах або грош. виразі). Грош. оцінюва­н­ня земел. ділянок ви­значають на рентній основі. Залежно від при­значе­н­ня і порядку проведе­н­ня воно може бути норматив. та екс­пертним. Нормативне грош. оцінюва­н­ня використовують для ви­значе­н­ня роз­міру земел. податку, втрат с.-г. і лісогосп. виробництва, екон. стимулюва­н­ня рац. викори­ста­н­ня та охорони земель тощо; екс­пертне — при здійснен­ні цивільно-правових угод щодо земел. ділянок. Реєструють земел. ділянки у книгах записів реєстрації держ. актів на право власності на землю та на право по­стій. користува­н­ня землею, договорів оренди землі із за­значе­н­ням кадастр. номерів земел. ділянок і поземел. книзі, яка містить ві­домості про земел. ділянку. Облік кількості та якості земель від­ображає ві­домості, що характеризують кожну земел. ділянку за площею та складом угідь з їхніми природ. та набутими властивостями, які впливають на їхню родючість, а також за ступ. за­брудне­н­ня ґрунтів. Ведуть держ. З. к. засобами єдиної автоматизов. системи на місц., регіон. та заг.-держ. рівнях згідно з держ. стандартами, нормами і правилами. Її база даних містить реєстри територ., земел. ділянок, будівель та споруд, власників і користувачів земел. ділянок та ін. нерухомого майна, речових прав і заяв. Важлива складова єдиної автоматизов. системи держ. З. к. — гео­інформ. система, де інтегрують фактогр. дані реєстрів З. к. із гео­просторовими даними про межі обʼєктів кадастр. обліку, цифр. картогр. основою території, цифр. ортофотопланами, косміч. знімками, даними ди­станц. зондува­н­ня землі тощо. Ві­домості та документи З. к. становлять інформ. основу для регулюва­н­ня земел. від­носин. Він є важливою складовою сучас. інфра­структури гео­просторових даних і базовим для веде­н­ня ін. кадастрів (містобуд., водного, лісового тощо) та автоматизов. інформ. систем стосовно місця роз­ташува­н­ня, меж земел. ділянок та ін. обʼєктів нерухомого майна, їхнього правового статусу. Вагомий внесок у роз­виток теорії і практики сучас. З. к. в Україні зробили Ю. Гавриленко, Д. Гнаткович, В. Горлачук, Ю. Карпінський, М. Лихогруд, А. Лященко, С. Могильний, Л. Новаковський, Л. Перович, А. Третяк, П. Черняга та ін.

Завантажити статтю